В данном обзоре представлены необходимые посулки для принятия решения об использовании земельного участка с расположенным на нем зданием старой промышленной завтройки. Представленная информация позволит найти ответы для инвесторов, ищущих прибыльные проекты в регионах Российской Федерации.
Реконструкция имеющегося на анализируемом земельном участке здания завода и имеющихся построек является неэффективным решением. Во-первых, потребует значительных средств, времени и организационных ресурсов, сопоставимых с новым строительством. Во-вторых, реконструированные объекты советской эпохи мало приспособлены для развития современных технологий рознично-развлекательной деятельности и абсолютно не способны удовлетворять требования для офисных помещений, в результате это отразится на уровне получаемого от объекта дохода, так как он не сможет выдержать возросшей через 2-3 года конкуренции. В-третьих, реконструкция здания типографии закроет возможность использовать дворовую территорию анализируемого земельного участка, что повлечет уменьшение уровня доходов, которые можно было бы получить от данного актива. Таким образом, вариант реконструкции здания типографии, расположенного на анализируемом земельном участке, откланяется как бесперспективный.
Проведенные исследования социально-экономического развития и анализ рынка недвижимости, местоположения и ресурсного качества земельных участков позволяют сделать следующие выводы. Наиболее перспективным как с точки зрения экономической эффективности, так и с позиций уровня риска на рассматриваемых земельных участках является девелопмент торгово-развлекательной недвижимости высокого уровня. Вторым по уровню эффективности и стабильности является развитие объекта офисной недвижимости, но не в таком объеме, каком это позволяет делать ресурсное качество земельного участка. Развитие жилья, гостиничного бизнеса или строительство гаражей являются малодоходными сегментами первичного рынка недвижимости, если девелопер не является самостоятельным строителем. Полученные выводы ограничивают сегменты анализа для выбора наилучшей формы использования земельного участка торгово-развлекательной и офисной недвижимостью.
Ресурсное качество участка позволяет разместить на территории участка крупный объект. Девелопер столкнется с проблемой устройства достаточного количества парковочных мест. Наличие вместительной парковки является достаточно существенным условием для нормального функционирования объекта и повышении его привлекательности в восприятии потенциальных покупателей, особенно в силу высокой популярности автомобилей. Поэтому первый вопрос, который необходимо решить при определении формы использования земельного участка является именно соотношение площади застройки и площади отводимой под парковку. По данным экспертов строительство одного подземного уровня обходится в среднем на 10-12% дороже одного надземного, углубление на два этажа ведет к удорожанию себестоимости строительных работ в среднем на 25%, а на 3 этажа – на 40-45%. Учитывая достаточно небольшой масштаб объекта приведенные показатели будут еще выше. Кроме того на территории предкавказья условия подземного строительства осложняются негативными геологическими процессами.
Устройство подземного паркинга может быть оправдано при увеличении общей площади объекта и соответственно повышении аренднопригодной площади. Чтобы однозначно ответить на этот вопрос необходимо анализировать инвестиционные затраты и потенциальный доход по различным вариантам, который сможет генерировать объект, обладающий определенными параметрами. Для расчетов на основании согласования с Заказчиком размер себестоимости 1 кв.м общей площади принимаются на уровне 20000 руб. или $ 800 по курсу $1 = 25 руб. Парковочный индекс принимается в размере 4 машино-места на 100 кв.м арендопригодной площади объекта. Размер санитарно-защитной зоны составляет 4000 кв.м по северной и восточной сторонам прилегающего земельного участка. Соответственно доходность 1 кв.м арендопригодной площади учитывает прогнозируемый рост базовых арендных ставок в течение периода строительства и принимается в следующих размерах:
— торгово-развлекательные помещения – в среднем $ 620/кв.м/год;
— офисные помещения – в среднем $ 400/кв.м/год.
Стоимость продажи рассматривается только для офисных помещений и принимается на уровне $ 3 700/кв.м. Торгово-развлекательные площади не продаются с целью поддержания единой маркетинговой концепции объекта. Ежегодный прирост принимается на уровне 10%. Расходы на содержание не учитываются, так как принимается условие о 100% компенсации данных расходов арендаторами. В расчете принимается 100% загрузка и реализация площадей. Предполагается, что строительство объекта будет осуществляться только за счет привлеченных средств со сроком погашения 5 лет. Проценты по кредиты – 15 % годовых на сумму основного долга (тела) по кредиту. Приведенные условия будут заложены в кэш-флоу для определения экономической эффективности различных вариантов по проекту. Расчеты представлены в тыс.долл.
Проект представлен компанией ООО «Траст-трейд»